购房后十日降价14.7万 北京首例房屋差价补偿案一审判驳（降价导致购房争议解读）
购房后十日降价14.7万 北京首例房屋差价补偿案一审判驳
发布时间：2008-10-24 14:41:11
中国法院网讯
因自己购买的商品房在签订合同的十日后，即降价14.7万元，今年7月业主涂女士将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法庭，讨要差价。该案成为北京市首例房屋降价后，业主讨要差价补偿的案件。今天上午，该案在北京市朝阳区人民法院第三次开庭。在一个小时的庭审后，法庭当庭做出判决，驳回了涂女士的诉讼请求。
今年5月10日，涂女士与方恒置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了东恒时代家园三期的一套房屋，套内建筑面积76.67平米，总价176万余元。签订合同之前，涂女士就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销活动，因担心购房后房屋贬值，涂女士遂向销售人员询问了相关情况，当时销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，保证涂女士看中的朝南两居户型绝对不会降价，并一再催促涂女士签订合同。出于对销售人员所讲情况的信任，涂女士签订了购房合同。然而，在购房后的十天，即5月19日，涂女士即了解到，开发商对除南向三居以外的所有户型进行了降价销售，而涂女士也发现与自己所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万之多。
涂女士认为，销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，故诉至法院，要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平米降至21064.22元/平米，并将贷款金额由60万变更为452644元。
在今天的庭审中，双方对东恒时代现行的销售政策和价格存在分歧，涂女士主张在焦点房地产网站可以了解该楼盘降价的情况，而开发商则不予认可，同时开发商也出示了相关证据，证明该公司在5月19日推出了30套特价房，并房屋的最终售价是综合业主付款方式等情况针对某一业主的优惠。
庭审中，法官出示了上次庭审后到朝阳区国土资源和房屋管理局调取的证据，法官调取了涂女士家楼上、楼下相同户型房屋的销售价格，显示该两套房屋分别在今年5月和9月成交，售价分别为套内建筑面积每平米21283.63和21064.21元。记者注意到，这套在9月成交的楼上的相同户型房屋，套内建筑面积每平米下降了1921.96元，总价则便宜了147356.67元。
对于涂女士提交的录音证据，法院认为从录音中涉及人员的身份、特征、谈话内容与合同内容吻合以及销售人员的自认，可以判定该录音是原告方与销售人员谈话的内容，同时录音证据的取得不违反法律的禁止性规定，故法院认为该录音证据可以作为认定案件事实的证据。但是法院认为，尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价，但是该表述只是对于未来事实的预测，不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨，该内容亦未写入销售合同。同时，法院指出销售人员并非开发商市场营销的决策人员，其对房屋是否会降价的预测不能代表开发商的价格决策行为。同时，录音中销售人员的表述也显示，销售人员在向涂女士售楼时并不知道将来肯定会降价，因此其在不知情的情况下作出的预测不能认定为欺诈。因此。涂女士以欺诈为由要求变更合同的请求未获得法院支持。
法院当庭做出判决，驳回了涂女士的全部诉讼请求。
【杉树律师解读】
房价下跌，部分买房者遭遇“高开底走”，有一定的损失，有些人就想办法“解套减损”。不过本案原告与他们不同，她是获得“保证”才“入市”的，并且她不要求解除合同，她要求变更合同。
然而法庭还是没有支持她的主张。从新闻报道可知，法庭不支持的理由在于这种“保证”并非有效的保证：人不是有资格保证的人，内容也并非真正的保证。与此同时，原告所主张的法律理由“欺诈”亦要件不符。
通读新闻稿，个人有一些不同看法。
销售人员在销售现场对购房者咨询的回答，是一种履行职务的行为，而职务行为具有授权性质，其法律后果由授权的单位承担。在这一点上，将此销售代表的行为视为开发商的行为，似无问题。被告抗辩为个人行为，是在否认其为合乎授权的职务行为，理由似不充足。
因为所谓部门职责云云，是开发商的内部分工问题，消费者并没有另外的甄别义务。销售人员回答消费者关于商品本身相关内容的咨询活动，是销售活动中最常规的工作内容，而如果员工（销售人员）因为工作失误导致公司损失，本来即为公司经营风险的一部分。如果需要消费者注意销售人员在完全与商品相关联的工作内容中部分是职务行为，部分是个人行为，显然不是正确的市场规则。
在职务行为的背景下，结合争议行为的前后情形，销售的话亦有可能解释成“此次降价活动不涉及所买房屋”（不确定是因为我缺乏更多关于录音内容的信息）。如果是这样，这一表述就不能径行作“预测房价”解。房价定价权本身是开发商的经营自主权的内容，除非有违反《反不正当竞争法》等相关市场秩序法规的行为，其它人无权干涉开发商的定价行为。基于此，预测房价的行为也就只有参考作用，不会产生拘束力。如果信息是“此次降价活动不涉及所买房屋”，则并非不确定的预估判断，是可以成为一个合同的现实前提的，是有拘束效力的。
至于说到欺诈，根据目前的信息来看，由于开发商与销售人员均未曾针对原告进行“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况”的行为，因此难以认定为欺诈。原告在这方面的举证难度较大。
综观全案，原告方可能主张“重大误解事由”或“欺诈事由”的变更或撤销合同之诉，或者违约责任赔偿的违约之诉。现一审提出“欺诈事由”的变更之诉，算是其中一种思路罢。不知本案有无二审，如果有，倒也是一起值得继续关注的诉讼。
个人解读意见，仅供参考。
